北上廣深二手房成交均創(chuàng)新高，房地產的春天來了嗎？
從2021年開始步入調整期以來，房地產市場出現(xiàn)量價齊跌的走勢，作為國民經濟支柱的房地產行業(yè)，它的興衰直接影響到房地產行業(yè)以及房地產產業(yè)鏈的發(fā)展命運。與房地產相關的產業(yè)鏈數(shù)量龐大，房地產市場的繁榮程度對經濟發(fā)展產生出較大的影響。 2024年9月30日新政，成為了房地產市場的重要政策拐點。 9月29日，上廣深同一天出臺房地產新政。9月30日，北京出臺房地產新政，一線城市齊發(fā)力，廣州基本上完全放松了房地產限購政策，這一天成為了房地產市場的重要政策拐點。 在“930樓市新政”的影響下，一線城市的成交量開始出現(xiàn)放量的跡象，包括新房數(shù)據(jù)、二手房數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了一定程度的回暖跡象。 今年11月，北上廣深二手住宅網(wǎng)簽量均較10月份繼續(xù)上升，并創(chuàng)出了年內新高。其中，包括二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量、二手住宅價格走勢等，都出現(xiàn)了不同程度的回暖。 觀察房地產市場回暖程度，政策環(huán)境變化是一個重要觀察指標。另一個重要的觀察指標是需求量的變化。 觀察經濟運行狀況，我們經常會觀察PMI榮枯值。其中，PMI數(shù)據(jù)在50%以上，代表著經濟活動在擴張。PMI數(shù)據(jù)在50%以內，意味著經濟活動在收縮。房地產也有榮枯線指標，在業(yè)內看來，只要某一城市的二手房成交可以持續(xù)維持在“榮枯線”以上6個月，那么將會預示著房地產市場將會出現(xiàn)反轉的走勢。 據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州二手房成交量榮枯線是1.2萬套、北京二手房交易量重回1.5萬套的“榮枯線”、上海房地產榮枯線是1.5萬套、深圳房地產市場的榮枯線是5000套。 從多個主要城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，已經突破了榮枯線水平。例如，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，高于5000套的榮枯線；上海二手住宅網(wǎng)簽為2.7萬套，遠高于榮枯線。北京的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)超過1.8萬套，同樣超過了榮枯線。換言之，只要房地產二手房成交可以維持榮枯線以上六個月時間，那么房地產有望形成反轉走勢。 10月房地產市場開始逐漸回暖，11月房地產延續(xù)回暖的趨勢，意味著明年3月前后將會驗證房地產市場會否發(fā)生反轉的走勢。未來4個月相關數(shù)據(jù)可否持續(xù)回暖，對房地產市場的影響意義大。 股票市場是經濟的晴雨表，上市公司股票價格也是上市公司經營狀況的先行指標。今年下半年，房地產股票大幅上漲，也從一定程度上反映出市場對房地產市場開始回暖的樂觀預期。只要樂觀預期得到兌現(xiàn)，那么房地產股票的價值中樞也會隨之提升，市場只是提前反映出經營狀況回暖的預期。 房地產市場的政策底已經形成，接下來等待需求底的確立。在明年3月前后，如果房地產市場的成交量可以持續(xù)處于榮枯線以上，那么將會是房地產需求底確立的關鍵時間點。只有政策底與需求底形成共振，那么房地產市場才能夠形成真正意義上的拐點。 .郭.施.亮.博.客
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